×

Parki handlowe zwiększają swój udział w transakcjach inwestycyjnych w Polsce

Parki handlowe zwiększają swój udział w transakcjach inwestycyjnych w Polsce

Rynek nieruchomości handlowych w Polsce pozostaje w fazie dynamicznego wzrostu, dzięki rozwojowi segmentu parków handlowych (powyżej 5000 mkw. GLA) i obiektów typu convenience (parki handlowe o GLA poniżej 5000 mkw.). Od 2016 roku zrealizowano ponad 160 transakcji tego typu aktywami.    

– Wśród inwestycji w sektorze nieruchomości handlowych w Polsce wciąż dominują nieduże obiekty typu convenience. Obiekty tego typu często bazują na dyskontach spożywczych i tzw. „value retailers”, którzy niezmiennie cieszą się popularnością, również w czasach, kiedy konsumenci coraz większą uwagę zwracają na ceny towarów pierwszej potrzeby, a zakupy są często ograniczane do niezbędnego minimum. Jakkolwiek to nie brzmi, rosnąca inflacja i spadek siły nabywczej, będący jej konsekwencją, paradoksalnie działają na korzyść centrów convenience i parków handlowych, które charakteryzuje oferta dyskontowa – mówi Michał Ćwikliński, Principal, Managing Director – Poland w Avison Young.   

Atrakcyjne stopy kapitalizacji w sektorze

W I-III kw. 2022 roku wartość wolumenu inwestycyjnego w sektorze handlowym w Polsce była o ponad 20 proc. wyższa niż w analogicznym przedziale 2021 roku. Jednakże ten wynik zawdzięczamy w głównej mierze projektom joint venture zrealizowanych przez firmę EPP w I kw., które odpowiadają za 75% wyniku sektora.

–  Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w Polsce wykazują tendencję wzrostową. Różnica pomiędzy stopami kapitalizacji dla najlepszych parków handlowych (6,8 proc.) a najlepszymi nieruchomościami magazynowymi (5 proc.) i biurowymi (4,7 proc.) przekracza 180 punktów bazowych, co jest wyjątkowym wynikiem w porównaniu ze stolicami Europy Zachodniej. W przypadku parków handlowych, Polska nadal oferuje inwestorom atrakcyjne stopy kapitalizacji. Na rynku Europy Środkowo-Wschodniej, również Węgry (7 proc.) i Rumunia (7 – 7,25 proc.) odznaczają się wysokimi stopami w sektorze – komentuje Michał Ćwikliński.

Jednak w związku z brakiem produktu i dużym zainteresowaniem parkami handlowymi i obiektami convenience, Avison Young spodziewa się dalszej kompresji stóp kapitalizacji w tym segmencie.   

Liczba transakcji bije rekordy

W latach 2016-2019 udział transakcji parkami handlowymi i centrami typu convenience w całkowitym wolumenie sektora handlowego w Polsce nie przekraczał średnio 10 proc. W 2020 roku zarejestrowaliśmy jego dwukrotny wzrost (20 proc.), ponieważ wiele innych inwestycji zostało wstrzymanych w związku z pandemią. W 2021 roku był to wynik na poziomie 12 proc. (117 mln euro) a w I-III kw. 2022 – 15%. (127 mln euro).

Liczba transakcji w tym segmencie bije rekordy. Wysoka płynność przy niższym całkowitym wolumenie odzwierciedla zainteresowanie inwestorów małymi formatami, w tym zlokalizowanymi w mniejszych miastach. W I-III kw. 2022 aż 17 z 26 transakcji odnotowanych w sektorze handlowym dotyczyło parków handlowych i centrów typu convenience, co było najwyższym udziałem od początku istnienia rynku.

Dużo w rękach deweloperów

Dynamika rozwoju tego sektora jest względnie niewielka, ponieważ większość działających na nim inwestorów realizuje strategie długoterminowe. Dlatego też, wolumen transakcyjny zależy w dużej mierze od deweloperów i podaży nowych obiektów. W I-III kw. 2022, 40 proc. transakcji zrealizowano nowymi obiektami – obecnymi na rynku krócej niż 2 lata.

Coraz więcej nowych inwestorów

Sektor przyciąga niezmiennie nowych inwestorów. W 2022 roku w Polsce zadebiutowały firmy Lords LB i LEOFF Group, które nabyły nieruchomości we Wrocławiu i Opolu. Avison Young spodziewa się, że do końca roku na krajowym rynku inwestycyjnym pojawią się także kolejni gracze m.in. z Francji, Izraela i Czech, przyciągnięci atrakcyjnością sektora.

Na kształtowanie się rynku inwestycyjnego w sektorze największy wpływ na przestrzeni ostatnich dwóch lat miały głównie dwa podmioty inwestycyjne, odpowiadające łącznie za 36 proc. wolumenu transakcji w okresie 2021 – I-III kw. 2022.

W parki handlowe i centra convenience inwestowały w Polsce w ciągu ostatnich 2 lat głównie podmioty z Niemiec (76 mln euro łącznie) i Wielkiej Brytanii (54 mln euro łącznie). Inne, mniejsze już w skali zainwestowanego kapitału o połowę mniej, źródła kapitału to kraje Europy Zachodniej, USA, kraje Europy Środkowo-Wschodniej, Izrael, ale również Polska.

Co wpływa na wycenę parku handlowego

–  Ceny i szacunkowe wartości parków handlowych zależą szczególnie od struktury najemców, w tym obecności operatora spożywczego rozpoznawalnych sieci. Najwyższe ceny, a tym samym najniższe stopy kapitalizacji, osiągane są przez obiekty o WAULT powyżej 7 lat, z atrakcyjnymi operatorami spożywczymi z umowami najmu na dłużej niż 15 lat. W zależności od różnych czynników rynkowych oraz specyfiki nieruchomości, ceny wahają się od 800 do 2 000 euro/mkw. powierzchni najmu. Stopy zwrotu najczęściej mieszczą się w przedziale 7,00 – 8,5 proc. – komentuje Monika Bronicka, Director, Head of Valuation and Advisory w Avison Young.

Wśród największych, pojedynczych obiektów, które zmieniły właściciela w tym roku znalazł się Power Park Opole (20,7 tys. mkw.), Franowo Retail Park w Poznaniu (15,9 tys. mkw.), czy Młyn Retail Park we Wrocławiu (10,6 tys. mkw.).

Wygodne zakupy w okolicy – trend, który się umacnia  

 – Klienci szukają szybkich, codziennych i wygodnych zakupów w okolicy lub w drodze do domu. Tym samym, parki handlowe typu convenience stale się rozwijają, eksplorując również rynki handlowe mniejszych miast. W skład ich najemców wchodzi zwykle dyskont spożywczy, drogeria, podstawowe punkty usługowe oraz „value retailers”. Nowym graczem w tej grupie jest m.in. niemiecki Woolworth, który na początku 2023 roku wejdzie na polski rynek. Otworzy dwa pierwsze sklepy w parkach handlowych zlokalizowanych w Krakowie i Łodzi, ale plany ekspansji sieci obejmują ponad 400 lokalizacji. Co ciekawe, niższe czynsze i opłaty serwisowe skłaniają teraz marki sektora fast fashion do ekspansji poza tradycyjne, duże centra handlowe i lokowania swoich sklepów w mniejszych formatach handlowych. – informuje Artur Czuba, Associate Director w Avison Young.

E-commerce nie zawsze zadziała

– Do spontanicznych wizyt w parkach handlowych zachęca klientów tania i często zmieniająca się oferta. Pepco, jedna z najpopularniejszych sieci dyskontów niespożywczych wycofała się niedawno ze sprzedaży online po roku próbnym. Niska cena produktów, będąca podstawą działalności handlowej sieci, uniemożliwiła jej zbudowanie dochodowej sprzedaży internetowej. Okazało się, że klienci wolą odwiedzać sklepy stacjonarne, niż opłacać koszty dostaw – Artur Czuba, Associate Director w Avison Young.

Polaryzacja transakcji w sektorze

Inwestycje w sektorze są mocno spolaryzowane pod względem lokalizacyjnym między dużymi aglomeracjami a mniejszymi miastami poniżej 50 000 mieszkańców, których jest zdecydowanie więcej. Rozkład transakcji inwestycyjnych pokazuje, z jednej strony duży apetyt inwestorów na aktywa w najlepszych lokalizacjach, a z drugiej – intensywny rozwój nieruchomości handlowych typu convenience w coraz mniejszych miastach, które przyciągają klientów z okolicy.

Amigdalina – portal internetowy

Terminy "portal internetowy" i "strona internetowa" są czasem używane zamiennie, ale mają różne znaczenia w kontekście internetu.

  1. Strona internetowa:
    • Ogólnie mówiąc, strona internetowa to pojedyncza witryna w internecie. Może zawierać różne rodzaje treści, takie jak tekst, obrazy, multimedia, formularze, itp.
    • Strona internetowa może być osobistym blogiem, stroną firmy, portfolio artysty, sklepem internetowym, a także miejscem udostępniania informacji, na przykład artykułów, tutoriali, itp.
    • Stanowi jednostkową jednostkę w strukturze internetu, dostępną pod jednym adresem URL.
  2. Portal internetowy:
    • Portal internetowy to bardziej rozbudowana platforma, która zazwyczaj integruje różne usługi, zasoby i treści w jednym miejscu.
    • Posiada różne sekcje i kategorie, dostarczając użytkownikom szeroką gamę informacji, usług, narzędzi czy interakcji.
    • Przykłady to portale informacyjne, portale społecznościowe, portale branżowe, gdzie użytkownicy mogą znaleźć wiele różnorodnych treści na jednej stronie.
    • Portale często oferują dostęp do różnych zasobów, takich jak wiadomości, e-mail, społeczności online, pogoda, itp.

W skrócie, każdy portal internetowy to strona internetowa, ale nie każda strona internetowa to portal. Strona internetowa jest pojedynczym punktem dostępu, podczas gdy portal to bardziej kompleksowe środowisko, które może oferować szeroką gamę treści i usług w jednym miejscu.

Ocena, czy portal internetowy jest dobrym źródłem informacji, zależy od kilku czynników. Nie wszystkie portale są jednakowo wiarygodne, a ich jakość może znacznie się różnić. Oto kilka kryteriów, które warto rozważyć:

  1. Zaufane źródła: Sprawdź, czy portal cytuję i odwołuje się do wiarygodnych źródeł informacji. Dobre portale starają się korzystać z rzetelnych i sprawdzonych danych.
  2. Profesjonalizm redakcji: Portale, które zatrudniają doświadczonych dziennikarzy i redaktorów, mają większą szansę dostarczenia wiadomości o wysokiej jakości.
  3. Historia wiadomości: Sprawdź, czy portal dostarcza historię aktualności, a nie tylko nagłówki. Dobrze jest mieć dostęp do pełnych kontekstów i źródeł informacji.
  4. Unikanie stronniczości: Dobre portale starają się unikać stronniczości politycznej czy innego rodzaju stronniczości. Obejmują różne perspektywy i prezentują informacje w sposób obiektywny.
  5. Certyfikowane informacje: W niektórych krajach istnieją organizacje przyznające certyfikaty wiarygodności dla mediów. Możesz sprawdzić, czy dany portal posiada takie uznanie.
  6. Recenzje i opinie użytkowników: Przeczytaj recenzje i opinie użytkowników na temat portalu. Dobry portal powinien cieszyć się pozytywnymi opiniami i uznaniem społeczności.
  7. Sprawdzone fakty: Wiadomości powinny być oparte na sprawdzonych faktach. Nieufność powinna budzić portal, który często publikuje niezweryfikowane informacje.
  8. Brak clickbaitu: Portale powinny unikać clickbaitu i sensacyjnych nagłówków, które mogą prowadzić do przekłamań treści.
  9. Dostępność informacji o autorze: Portal powinien udostępniać informacje na temat autorów artykułów, co pomaga w ocenie ich wiarygodności i doświadczenia.
  10. Zróżnicowanie tematyczne: Dobre portale oferują różnorodne treści, obejmujące różne dziedziny życia, a nie skupiają się jedynie na jednym temacie.

Zawsze warto być świadomym tego, że nawet dobre portale mogą popełnić błędy. Dlatego warto korzystać z wielu źródeł informacji i rozwijać umiejętność krytycznego myślenia.

Terminy "portal internetowy" i "strona internetowa" są czasem używane zamiennie, ale mają różne znaczenia w kontekście internetu.

  1. Strona internetowa:
    • Ogólnie mówiąc, strona internetowa to pojedyncza witryna w internecie. Może zawierać różne rodzaje treści, takie jak tekst, obrazy, multimedia, formularze, itp.
    • Strona internetowa może być osobistym blogiem, stroną firmy, portfolio artysty, sklepem internetowym, a także miejscem udostępniania informacji, na przykład artykułów, tutoriali, itp.
    • Stanowi jednostkową jednostkę w strukturze internetu, dostępną pod jednym adresem URL.
  2. Portal internetowy:
    • Portal internetowy to bardziej rozbudowana platforma, która zazwyczaj integruje różne usługi, zasoby i treści w jednym miejscu.
    • Posiada różne sekcje i kategorie, dostarczając użytkownikom szeroką gamę informacji, usług, narzędzi czy interakcji.
    • Przykłady to portale informacyjne, portale społecznościowe, portale branżowe, gdzie użytkownicy mogą znaleźć wiele różnorodnych treści na jednej stronie.
    • Portale często oferują dostęp do różnych zasobów, takich jak wiadomości, e-mail, społeczności online, pogoda, itp.

W skrócie, każdy portal internetowy to strona internetowa, ale nie każda strona internetowa to portal. Strona internetowa jest pojedynczym punktem dostępu, podczas gdy portal to bardziej kompleksowe środowisko, które może oferować szeroką gamę treści i usług w jednym miejscu.

Opublikuj komentarz