Magazyny w okresie adaptacyjnym

Autor Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young

W 2021 roku pod względem zrealizowanego wolumenu sektor magazynowy zdecydowanie dominował na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Wartość transakcji – około 3,2 miliardy euro – odpowiadała ponad połowie całkowitej wartości transakcji inwestycyjnych. W 2022 roku wynik sektora – 2 miliardy euro – zapewnił mu „jedynie” 34% udziału w całkowitym wolumenie transakcyjnym w Polsce.

Sektor w okresie adaptacyjnym

Teraz sektor magazynowy stoi w obliczu spowolnienia inwestycyjnego. Oczekiwania cenowe wobec produktów magazynowych są aktualnie najgorętszym przedmiotem wielu dyskusji. Właściciele chcą sprzedawać drożej niż kupujący planują nabyć, licząc na przeceny. Zatem od kilku miesięcy trwa proces adaptacyjny.

Dostrzec można już wyraźne obniżanie cen sprzedaży nieruchomości logistycznych, odzwierciedlone w wyższych stopach kapitalizacji. Różnica w jakiejś skali „rekompensowana” jest właścicielom czy deweloperom nienotowanymi dotąd wzrostami stawek czynszów bazowych. Takiej sytuacji doświadczamy zresztą w każdym sektorze, nie tylko magazynowym.

Rozpoczynanie nowych inwestycji jest obecnie utrudnione, podobnie jak w innych segmentach rynku, przez większe trudności z uzyskaniem finansowania projektów i jego wyższy koszt oraz mniejszą dostępność materiałów czy siły roboczej. Spodziewamy się jednak, że nowopowstające obiekty magazynowe powinny osiągnąć w tym roku pewien stan równowagi.

Transakcje dotyczące nieco starszych projektów magazynowych nadal będą indywidualnie rozpatrywane pod kątem wysokości czynszu i końcowej wartości za metr kwadratowy. A pozornie niższa stopa kapitalizacji wynikać będzie z większego potencjału danego projektu w momencie renegocjacji umów najmu.    

Więcej transakcji poza głównymi rynkami

Sektor magazynowy, podobnie jak biurowy i handlowy, charakteryzuje się obecnie znaczącym wzrostem transakcji poza głównymi rynkami. W sektorze magazynowym oznacza to wzrost udziału z 24% w całkowitym wolumenie sektora w 2021 roku do 40% w 2022 roku.

Inwestorzy zauważają potencjał rynków regionalnych, w szczególności zachodniej części Polski, w okolicy Szczecina, Gorzowa, Zielonej Góry i Legnicy. Na tych obszarach zrealizowane zostały inwestycje drogowe, które zapewniają sprawną komunikację, zarówno na terenie Polski, jaki i tranzyt na Zachód, poza granice kraju. Interesujące inwestycyjnie obiekty zlokalizowane są w pobliżu dużych ośrodków miejskich, co zapewnia łatwy dostęp do pracowników. Wszystko to przekłada się na atrakcyjność i płynność inwestycji w tych obszarach. W regionach inwestorzy mogą pozyskać ciekawe aktywa po nieco wyższych stopach zwrotu niż w głównych ośrodkach.

Skrupulatne analizy projektów

Z 2 miliardów euro zrealizowanych w sektorze magazynowym w 2022 roku, 42% przypadło w udziale transakcjom portfelowym. To sporo, ale mniej niż rok wcześniej, kiedy ich udział kształtował się na poziomie 63%. Spadek udziału transakcji portfelowych jest sygnałem, że inwestorzy dokładniej rozpatrują każdy indywidualny projekt, wybierając często tylko pojedyncze aktywa.

Przyglądając się liczbom, warto zwrócić uwagę, że jedna znacząca transakcja odpowiadała aż za 26% całkowitego wolumenu sektora magazynowego zrealizowanego w ubiegłym roku. Przejęcie przez CBRE IM portfela magazynowego Danica od Hillwood było drugą pod względem wartości transakcją odnotowaną w 2022 roku i trzecią największą w sektorze magazynowym w Polsce w historii rynku.