×

Magazyny w okresie adaptacyjnym

Magazyny w okresie adaptacyjnym

Autor Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young

W 2021 roku pod względem zrealizowanego wolumenu sektor magazynowy zdecydowanie dominował na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Wartość transakcji – około 3,2 miliardy euro – odpowiadała ponad połowie całkowitej wartości transakcji inwestycyjnych. W 2022 roku wynik sektora – 2 miliardy euro – zapewnił mu „jedynie” 34% udziału w całkowitym wolumenie transakcyjnym w Polsce.

Sektor w okresie adaptacyjnym

Teraz sektor magazynowy stoi w obliczu spowolnienia inwestycyjnego. Oczekiwania cenowe wobec produktów magazynowych są aktualnie najgorętszym przedmiotem wielu dyskusji. Właściciele chcą sprzedawać drożej niż kupujący planują nabyć, licząc na przeceny. Zatem od kilku miesięcy trwa proces adaptacyjny.

Dostrzec można już wyraźne obniżanie cen sprzedaży nieruchomości logistycznych, odzwierciedlone w wyższych stopach kapitalizacji. Różnica w jakiejś skali „rekompensowana” jest właścicielom czy deweloperom nienotowanymi dotąd wzrostami stawek czynszów bazowych. Takiej sytuacji doświadczamy zresztą w każdym sektorze, nie tylko magazynowym.

Rozpoczynanie nowych inwestycji jest obecnie utrudnione, podobnie jak w innych segmentach rynku, przez większe trudności z uzyskaniem finansowania projektów i jego wyższy koszt oraz mniejszą dostępność materiałów czy siły roboczej. Spodziewamy się jednak, że nowopowstające obiekty magazynowe powinny osiągnąć w tym roku pewien stan równowagi.

Transakcje dotyczące nieco starszych projektów magazynowych nadal będą indywidualnie rozpatrywane pod kątem wysokości czynszu i końcowej wartości za metr kwadratowy. A pozornie niższa stopa kapitalizacji wynikać będzie z większego potencjału danego projektu w momencie renegocjacji umów najmu.    

Więcej transakcji poza głównymi rynkami

Sektor magazynowy, podobnie jak biurowy i handlowy, charakteryzuje się obecnie znaczącym wzrostem transakcji poza głównymi rynkami. W sektorze magazynowym oznacza to wzrost udziału z 24% w całkowitym wolumenie sektora w 2021 roku do 40% w 2022 roku.

Inwestorzy zauważają potencjał rynków regionalnych, w szczególności zachodniej części Polski, w okolicy Szczecina, Gorzowa, Zielonej Góry i Legnicy. Na tych obszarach zrealizowane zostały inwestycje drogowe, które zapewniają sprawną komunikację, zarówno na terenie Polski, jaki i tranzyt na Zachód, poza granice kraju. Interesujące inwestycyjnie obiekty zlokalizowane są w pobliżu dużych ośrodków miejskich, co zapewnia łatwy dostęp do pracowników. Wszystko to przekłada się na atrakcyjność i płynność inwestycji w tych obszarach. W regionach inwestorzy mogą pozyskać ciekawe aktywa po nieco wyższych stopach zwrotu niż w głównych ośrodkach.

Skrupulatne analizy projektów

Z 2 miliardów euro zrealizowanych w sektorze magazynowym w 2022 roku, 42% przypadło w udziale transakcjom portfelowym. To sporo, ale mniej niż rok wcześniej, kiedy ich udział kształtował się na poziomie 63%. Spadek udziału transakcji portfelowych jest sygnałem, że inwestorzy dokładniej rozpatrują każdy indywidualny projekt, wybierając często tylko pojedyncze aktywa.

Przyglądając się liczbom, warto zwrócić uwagę, że jedna znacząca transakcja odpowiadała aż za 26% całkowitego wolumenu sektora magazynowego zrealizowanego w ubiegłym roku. Przejęcie przez CBRE IM portfela magazynowego Danica od Hillwood było drugą pod względem wartości transakcją odnotowaną w 2022 roku i trzecią największą w sektorze magazynowym w Polsce w historii rynku.

Amigdalina – portal internetowy

Dobry portal internetowy informacyjny charakteryzuje się kilkoma istotnymi cechami, które przyciągają czytelników i dostarczają im wartościowych treści. Oto kilka kluczowych elementów wyróżniających:

  1. Dostępność i łatwość nawigacji: Portal powinien być łatwy do odnalezienia i intuicyjny w obsłudze. Dobra nawigacja ułatwia użytkownikom znalezienie interesujących ich informacji.
  2. Zawartość wysokiej jakości: Treści powinny być rzetelne, aktualne i dobrze napisane. Redakcja powinna dbać o wiarygodność informacji, unikać fałszywych wiadomości (fake news) i stosować sprawdzone źródła.
  3. Zróżnicowanie tematyczne: Portal powinien oferować różnorodne treści, obejmujące różne dziedziny życia i zainteresowań czytelników, aby przyciągać różnorodną publiczność.
  4. Responsywność: Portal powinien być dostosowany do różnych urządzeń, takich jak komputery, tablety i smartfony, aby użytkownicy mogli łatwo korzystać z treści na dowolnym urządzeniu.
  5. Interakcja z czytelnikami: Portal powinien umożliwiać czytelnikom komentowanie artykułów, udział w dyskusjach oraz przekazywanie swoich opinii. To buduje zaangażowanie społeczności czytelniczej.
  6. Personalizacja treści: Dobre portale oferują funkcje personalizacji, które pozwalają czytelnikom dostosować treści do swoich zainteresowań i preferencji.
  7. Szybkość ładowania: Długi czas ładowania strony może zniechęcać czytelników. Dlatego ważne jest, aby portal działał sprawnie i szybko.
  8. Bezpieczeństwo danych: Portal powinien dbać o bezpieczeństwo danych swoich użytkowników, stosując odpowiednie środki ochronne.
  9. Dostępność treści offline: Możliwość pobierania treści i korzystania z nich offline może być dodatkowym atutem dla czytelników.
  10. Przejrzystość finansowa: Portal powinien transparentnie informować o źródłach finansowania, unikając ukrytych reklam czy stronniczości wynikającej z interesów finansowych.

Kombinacja tych cech sprawia, że portal staje się atrakcyjnym i godnym zaufania źródłem informacji dla swojej publiczności.

Opublikuj komentarz